Расчет стоимости
Скачать прайс

Онлайн консультации

Тема:
Индивидуальные предприниматели
Вопрос 23.01.2011

Здравствуйте! подскажите пожалуйста, у физ лица в собственности нежелое помещение и на него оформлены ИП(УСН 6%.ЕНВД) и ООО(ОСНО) - торговля продуктами питания и алкогольная прод. Как правильно оформить договоры аренды. Нужно ли платить аренду самому себе или можно сделать безвозмездным договор?

Наталья
Ответ

Добрый вечер, Наталья!

 
Вопрос не совсем ясен!
 
Если планируется заключать договор аренды между ИП и ООО, то предполагается составление договора аренды, где с одной стороны будет выступать физ лицо, как арендодатель, с другой стороны ООО - арендатор. Фактически, не важно, в каком статусе находится физ лицо, является ли он ИП или нет, нежилое помещение принадлежит на праве собственности физическому лицу, но арендодателем также может выступать и ИП, законом не предусмотрено разделение имущества физического лица на имущество собственно физического лица и имущества ИП.
 
Второй момент. Договор заключается между физическим лицом и юридическим лицом (ООО), даже если от имени ООО действует руководитель, который одновременно является собственником помещения. Таким образом арендная плата будет вноситься юридическим лицом, а не физическим. Т.е. "оплаты самому себе" в данном случае не будет.
 
Договор аренды заключается в соответствии с требованиями Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Необходимо также отметить, что в соответствии с нормами статей 609 и 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года (т.е. год и более) подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой государственной регистрации. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок государственной регистрации не подлежит.
Касаемо безвозмездных конструкций договор о передаче в пользование имущества (в т.ч. недвижимого) следует отметить, что Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена конструкция договора безвозмездного пользования (договор ссуды). В соответствии с нормами статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в силу норм пункта 2 статьи 689 ГК РФ к договорам безвозмездного пользования применяются положения об аренде имущества, представляется возможным передавать по такому договору в пользование недвижимое имущество. Вместе с тем, по нашему мнению, у данной схемы есть риск для юридического лица, который заключается в следующем (Письмо УФНС по Москве № 19-12/121865 от 29.12.2008).
На основании подпункта 22 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, безвозмездно полученного государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также негосударственными образовательными учреждениями, имеющими лицензии на право ведения образовательной деятельности, на ведение уставной деятельности. Однако освобождение от налогообложения доходов в виде безвозмездно полученных имущественных прав данной нормой не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 689 Гражданского кодекса РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила о договоре аренды, предусмотренные в статье 607, пункте 1 и абзаце 1 пункта 2 статьи 610, пунктах 1 и 3 статьи 615, пункте 2 статьи 621, пунктах 1 и 3 статьи 623 ГК РФ. Об этом сказано в пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса РФ.
Получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом.
Следовательно, для целей налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование является безвозмездным получением имущественного права.
Таким образом, доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов на основании пункта 8 статьи 250 НК РФ.
В пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98 установлено следующее. Применение пункта 8 статьи 250 НК РФ не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам. Данное положение подлежит применению также и при безвозмездном получении права пользования вещью. Установленный данной нормой принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке дохода, возникающего при безвозмездном получении имущественного права, в том числе права пользования вещью.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Налогового кодекса РФ, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Следовательно, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.