Расчет стоимости
Скачать прайс
Онлайн консультации
Тема:

Прочее

Вопрос 25.01.2011

Здравствуйте, Алла, расскажите мне пожалуйста про деятельность: сдача в аренду недвижимости (торговой площади в торговом центре). Я бы хотел от лица ООО заниматься закупкой коммерческой недвижимости в целях получения прибыли от арендной платы, какой режим налогообложения необходимо выбрать для обеспечения минимум налоговой нагрузки, спасибо.

Ответ
Добрый день, Алексей!
 
Фирмы нередко используют принадлежащие им помещения не полностью. Чтобы получить дополнительный доход, компании сдают "лишнюю" площадь в аренду. Собственники недвижимости, которые рассчитывают налоги по общей системе, закладывают в арендную плату 18 процентов НДС. Если арендодатель применяет "упрощенку", НДС ему платить не нужно. Однако действительно ли спецрежим выгоден владельцу недвижимости и его партнерам?
Налоги включают в стоимость аренды независимо от места расположения и качества сдаваемого помещения. При общей системе это налог на прибыль по ставке 20 процента и НДС (18%). "Упрощенцы" отдают в бюджет существенно меньше - единый налог по ставке 6 процентов от доходов или 15 процентов с разницы между доходами и расходами (ст. 346.20 НК РФ).
Упрощенная система налогообложения (УСН) стала очень популярной с самого момента ее введения в 2003 г. На спецрежим перешло немало собственников коммерческой недвижимости, которые получают доход от сдачи ее в аренду. Принесла ли "упрощенка" выгоду таким фирмам? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно проанализировать и обобщить опыт арендодателей, который они приобрели за несколько лет существования спецрежима.
Не каждый собственник недвижимости может перейти на упрощенную систему и платить единый налог. Компании, которые не вправе это делать, перечислены в п. 3 ст. 346.12 Налогового кодекса. Например, "упрощенцем" не может быть организация, у которой есть филиалы и представительства. Также компания не должна применять УСН, если более четверти ее уставного капитала принадлежит другой фирме. Поэтому нельзя, например, создать холдинг, в котором одна организация владеет несколькими компаниями-арендодателями. Ограничение по средней численности работников - не более 100 человек, - как правило, не влияет на собственника недвижимости. Ведь если передача площадей в аренду - его единственный бизнес, вряд ли штат сотрудников будет значительным.
Существенным препятствием для желающих применять УСН будет ограничение по доходам - 60 млн руб. в год
После того как владелец помещений выполнит все требования, дающие ему право применять "упрощенку", он встанет перед новой дилеммой - как рассчитывать спецрежимный налог. Статья 346.20 Налогового кодекса предоставляет фирме выбор - платить 6 процентов от всех поступлений или 15 процентов от доходов, уменьшенных на величину расходов. Арендодатели могут отнести к затратам коммунальные платежи и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания (пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Многое в этом случае зависит от условий договора аренды.
Согласно действующему законодательству арендная плата не является существенным условием договора аренды. Единственное исключение из этого правила - аренда зданий. В таких договорах обязательно должна быть прописана сумма арендной платы. Если данный пункт в соглашении отсутствует, оно будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Размер арендной платы допустимо изменять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В договоре аренды можно прописать способ ее расчета (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Например, сумму платы можно определять ежемесячно и закреплять в протоколе согласования цены. В этом случае, как и в примере 3, размер арендной платы будет меняться чаще, чем один раз в год. При этом все нормы законодательства будут соблюдены.
Если собственник здания применяет УСН, у него возникает вопрос, как учитывать коммунальные платежи. Их суммы можно включить в договор аренды по-разному.
В некоторых случаях арендную плату делают фиксированной. Если размер коммунальных платежей превысит установленный лимит, который включен в стоимость аренды, владельцу недвижимости придется доплатить разницу за счет собственных средств.
Существуют и другие способы учета "коммуналки". Например, в договоре можно указать, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Первая из них - фиксированный платеж за один квадратный метр площади. А вторая будет включать в себя эксплуатационные расходы. Собственник будет ежемесячно выставлять клиенту счета на них.
Независимо от того, кому арендатор перечисляет коммунальные платежи, они включают НДС в размере 18 процентов. Однако фирма не сможет принять налог к вычету. Ведь собственник помещения находится на упрощенной системе налогообложения. Съемщик может снизить свои расходы, если договорится с хозяином здания, чтобы тот уменьшил арендные платежи на сумму НДС с "коммуналки".
Итак, если арендодатель применяет "упрощенку", арендатор фактически утрачивает право на зачет НДС. Разумеется, для "спецрежимных" съемщиков это некритично. Если же арендатор находится на общей системе налогообложения, то невозможность зачесть НДС может стать большим минусом работы с "упрощенным" собственником.
А вот арендную плату съемщик всегда может отнести к расходам. Такие затраты уменьшают расчетную базу налога на прибыль независимо от того, применяет собственник помещений упрощенную систему налогообложения или платит налоги в обычном порядке (пп. 10 п. 1 ст. 264, пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Арендатор также может применять "упрощенку". В этом случае налоговый статус собственника помещений для него не будет иметь значения. Если съемщик платит единый налог по ставке 15 процентов с разницы между доходами и расходами, сумму арендных платежей он может полностью отнести на затраты. Конечно, прямой экономии на арендной плате за счет отсутствия НДС для съемщика не возникает.
Как мы выяснили, "упрощенка" имеет свои плюсы и минусы как для арендатора, так и для арендодателя. Так что в каждом конкретном случае собственнику помещений необходимо определить, стоит ли применять спецрежим.